空置稅轉移公眾視線 (石禮謙) – 評論文章

住屋問題已成為本地民生的首要問題,故此,房屋及土地供應是《財政預算案》的重頭戲。

預算案顯示,未來5年年均公營房屋新屋供應量為20100個單位,低於「長遠房屋策略周年進度報告」年均供應31500個單位的目標。換言之,未來5年公營房屋供應將「不及格」,供應緊張狀況不會得到改善。政府若不能突破土地供應困局及維護市場運作,無論如何出「招」,亦無法解決嚴峻的房屋問題。將向立法會提出的《差餉(修訂)條例草案》,反映政府正偏離正確的房屋政策,而且漸行漸遠。

入伙紙名不副實

開徵空置稅是例子之一。按政府2018年數字,已建成未售出一手私人住宅單位為9000伙。這個數字不單水分十足,且罔顧現實。所引述的9000個空置單位,當中約6000個只獲發入伙紙(Occupation Permit;俗稱OP)而沒有滿意紙(Certificate of Compliance,俗稱CC)。事實是滿意紙比入伙紙更能準確代表一個物業是否能讓人遷入居住。如果採用滿意紙為基準,空置單位只佔政府提及的三分之一,即3000個單位。

入伙紙是一張名不副實的文件,雖名為入伙,實際上並不代表相關發展項目已可向買家交吉。一般而言,物業獲得入伙紙後,仍需6-12個月進行裝修及美化等相關工程,方能達到買家預期的交樓標準。當工程完成並經由當局批核後,發展商才能獲發合格證明書(滿意紙)。過往由於官僚效率低下,導致發出入伙紙和滿意紙的時間一拖再拖的情況並不鮮見。

誇大空置量引起公眾注意是當局推銷空置稅的策略。事實上,未來3-4年,私人一手住宅物業供應將維持在90000個的高水平。相比之下,3000個單位可說正常流轉的存量,絕非政府對外宣稱的「囤積居奇」。現時香港總體住宅物業的空置率達到有史以來3.7%的低點,以「空置」作為打擊目標,是「捉錯用神」還是「醉翁之意」,只有始作俑者自知。

就稅項本身而言,其設計也是百孔千瘡,若全盤接受極可能把香港珍而重之的自由經濟制度毁於一旦。例如:若發展商盡力賣樓,但始終未能把一手單位全數賣出,成為貨尾單位,需要較長時間才能售出,這是否要以「空置」論處,須繳納帶懲罰性空置稅呢?若然如此,正當營商的保障何在?香港自由經濟制度及良好營商環境豈非蕩然無存?

其實,政府自己才是空置大戶。2018年第四季房屋委員會合共有6700個可提供出租的空置單位,官員不設法急市民所急,減少公營房屋空置,反而打鑼打鼓向一手樓開徵「空置稅」,可見官僚捨本逐末,挾民粹以令商界就範的施政粗糙和霸道態度。

何種單位可豁免

儘管當局決意要在本立法年度提交相關條例草案,但請小心論證開徵「空置稅」是否有違《基本法》第105條規定,三思而行。

具體條文上,空置單位應以滿意紙,而不是入伙紙作為參考基準。更應貼近現實,把寬限期由1年,增加至2年。被列作出租用途或服務式住宅的新發展項目應獲豁免空置稅,因為這些單位非以出售為建築目的,與加快一手樓單位供應目的毫無關係。

其次,應豁免面積超過1000平方尺的豪宅單位的空置稅,把受用家歡迎的小型單位與價高且相對較難被市場吸納的大型豪宅分開對待。經驗表明,大型單位往往需要一年或以上的時間才能售出。「一刀切」徵收空置稅不符市場狀況,後果會造成豪宅市場訊息混亂,損害現有私人業主利益。事實上,現時差餉徵收也分作五個類別,空置稅豈有不分之理?

空置稅也不應具追溯期,發展商只要證明他們曾把單位推出市場,並有證明他們是在若干時段內曾致力推銷,就不應再被徵收空置稅。

香港私人物業價格高踞全球之首,生活指數也是最高的城市。這並非私人市場所致。事實證明,高地價政策(政府近年有5次賣地因未「到價」而收回土地)及政府輕率地以印花稅干預市場後,二手物業市場交易大幅萎縮,影響流轉;土地供應不足又直接擊潰整個公營房屋制度,才是問題所在。空置稅不是撥亂反正的措施,更不是什麼解決房屋供應短缺的良方,反而是掩蓋無能、轉移視線的舉措。

任何政府都不會在無法滿足近30萬公屋申請人的居住需要而以協助市民成為一手私人住宅業主為己任。事已至此,政府應改弦易轍,集中精力開拓土地,集中資源提供可負擔的公營房屋,而非干擾市場,增添市場以外的變數。

(刊於信報)

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