主席，古語有云：“欲治其國者，先齊其家”，在古代要治理好一個國家，便要先治理好一個郡縣。放諸現代的香港，要社會安定，一定要管理好社區；要管理好社區，便一定要先將自己所居住的大廈管理好。
自我擔任立法會議員後， 在過去5年處理過的求助個案之中， 幾乎有七成牽涉業主立案法團(“法團”)紛爭。法團的問題數不勝數， 例如最近我服務的其中一個九龍西的大型屋苑 – 黃埔花園，便有小業主因批評管理公司管理不善而遭大業主發律師信。我認為在經濟條件強弱懸殊的情況下，對小業主是極之不公平。因為管理費由小業主付，大業主不應動輒向小業主發律師信，令小業主不敢說一些批評管理不善的說話。其實，只要是合理的批評，我認為經濟雄厚的一方應該尊重小業主的意見， 改善服務， 因為好像黃埔花園這類中產屋苑 – 據我瞭解 – 平時沒有特別事情， 居民根本不會發聲。大集團應先行檢討自己有否做好管理工作， 而不是首先控告小業主。
黃埔花園與香港一些大型屋苑一樣，因為只有一份公契，所以只可成立一個法團。雖然屋苑共有88幢樓，住戶幾乎過萬，合共三萬多人，但卻無法成立法團。再者，一旦成立法團，由一羣義務的小業主來管理超過3萬人的屋苑， 維修等各項費用隨時超過億元， 許多居民因此亦擔心，假如屋苑成立法團，他們究竟有沒有辦法有效監督法團在運作上出現的問題？ 在這個死結下，加上小業主和發展商力量對比懸殊，往往被迫以更激進的行為爭取改善屋苑的少許服務。我認為這是極不健康的現象。
去年12月，立法會申訴部接獲馬鞍山富安花園的業主求助，指其屋苑的法團涉嫌違反《建築物管理條例》(第344章)的規定，包括在改選過程不根據程序。2010年12月， 屯門兆軒苑業主向立法會議員求助， 指法團未按法例第344章定期向居民提交財政報告。不同的業主分別向民政事務總署、警方和廉政公署求助。最近更有年邁的業主因無力管理法團， 向民政事務總署請求介入解散法團， 卻不得要領。
主席，分層單位業主這個概念始於上世紀50年代，隨着分層出售單位成為主流，為了保障小業主權益、釐清業主、發展商和管理人的角色，政府在1970年6月制定了《多層建築物(業主法團)條例》，為成立法團訂立了一個初步法律框架。地政總署亦在1987年發出“大廈公契指引”，要求發展商按照指引起草公契條文。其後，《多層建築物(業主法團)條例》再發展成為於1993年通過的《建築物管理條例》。這條例雖先後曾在1998年、2000年及2007年作出修訂，但始終未能處理一些在1987年之前與發展商簽訂公契的屋苑，好像黃埔花園這種老牌屋苑的管理問題， 便因而從來未得以解決。
法團是政府催生出來的機制，但政府在法團的運作上，正如我手上的牌子所說“生仔唔湊仔”。希望政府在法團成立和運作的問題上，不可以“側側膊”，把責任完全推給小業主，因為香港很多私營屋苑的小業主有不少是年邁長者，政府絕對不可只當助產士，而是要幫忙帶孩子。我們經常討論“限奶令”， 我想送這條揹帶給政府……一些老人家對我說， 確要悉心照顧法團及屋苑的管理問題。
主席，我嘗試歸納一下《建築物管理條例》在實行了20年所出現的種種問題：
第一，發展商透過持有屋苑停車場、商場、會所，甚至港鐵車站等公用部分，手握壓倒性的不可分割業權份數，令小業主處於弱勢地位， 無法取得足夠支持以成立法團。
第二，過時的公契訂立程序令小業主必須接受發展商的捆綁式安排， 包括欽點的管理公司， 居民日後要撤換管理公司便難上加難。
第三，一個屋苑 特別是大型屋苑 只有一份公契並只能成立一個法團，這樣的規定根本過於僵化。尤其是這種大型屋苑在實際的情況，令居民覺得成立法團難，不成立法團也難。居民既擔心
成立法團會驅狼引虎，但不成立法團，他們便天天受氣。所以我認為政府在這方面絕對要介入，有一個清晰的角色。譬如為沒有法團的大型屋苑訂立一些仍然可以符合公契的House Rules 好像我們的內務委員會也有一些守則。小業主和管理公司可以訂立一些更合理的約章，包括小業主的一些決定是管理公司必須尊重的，又或是把一些過時的管理態度現代化。以今時今日的管理服務而言，即使在內地一些大型屋苑也強調要讓他們的客戶及居民開心。因此，如果有一個較清晰的機制能讓大家得到共識，政府便應該促成這個機制，而不單是要業主成立一個法團，在事成後便當作已完成責任。對於一些未能成立法團的屋苑，政府應隨時協助他們，尤其是當他們面臨官司時，政府更應主動介入。
第四，民政事務局作為條例的主管當局，在監管上確實不足，因而令到不少唐樓的法團屢屢出現有法不依的情況。譬如我們欠缺專責機構查處執法， 導致圍標情況不絕。
第五，香港絕對缺乏有效的紛爭解決機制，令小業主難以透過法律爭取應有權益。一旦就物業管理紛爭對簿公堂，小業主和大法團在法庭上簡直強弱懸殊， 以卵擊石。
由2007年至2011年，各區民政事務處轄下的確成立了大廈管理糾紛顧問小組，而在上屆立法會的努力下，民政事務總署現已十分鼓勵以調解方式來解決紛爭。不過，前提是調解並無法律約束力，而且亦要雙方自願參與才可進行調解。如果一方拒絕調解，他們可以把問題提交土地審裁處，亦可選擇提出訴訟。此外，我必須指出的是，審裁處的決定亦非終局，任何一方，尤其是經濟實力強大的一方，可以繼續打官司，小業主也要奉陪，最後很多都“損手爛腳”，甚至傾家蕩產。問題沒完沒了， 只是勞民傷財。
前天公布的《建築物管理條例》檢討委員會中期報告認為，設立新的樓宇事務審裁處可能與現有的審裁處角色重疊，而報告對於提出仲裁機制甚至表示可能會出現憲制問題。我完全不可以接受這種說法，我稍後會提出一些外國例子作參考，希望大家可以繼續開放考慮以更好的辦法解決這類問題。我督促當局效法現有商業或貿易紛爭的仲裁機制，為建築物管理的紛爭引入一次性、具約束性的仲裁制度，因為這做法可為小業主、發展商或法團提供更多選擇，以較公平和合理的方式一次過解決紛爭。
針對以上的弊病，我希望當局可以重新考慮有關的建議，我今天亦提出一些海外經驗希望可供大家參考。在新加坡，發展商在出售樓盤之前，必須向有關部門提交業權分配方案，由專門的建築專員對該方案進行審核以保障業權得到公平合理的分配。在澳洲新南威爾斯省， 當地有公契管理人的聘用制度， 《社區土地管理法》(The Community Land Management Act 1989)規定樓盤在出售之前，發展商作為業主法團與第三方簽訂的協議，例如發展商與管理公司簽訂的協議，在第一次業主團體年會上便必須終止。如果新的業主法團願意接受原協議的規定，或原協議的內容被完全公開，新業主法團可以決定不終止該協議。其立法原意是業主團體不應被發展商與管理公司所訂
定的管理協議捆綁。
新南威爾斯的判例(即Arrow一案)， 亦形成了一個非常重要的原則， 就是發展商對後來的業主法團負有信託責任(fiduciary duty)， 從而使他們不得簽訂對業主不利的管理合同，其實目的是禁止或防止大業主透過公契及第一份管理合同來制定一些對小業主完全不合理的條文，否則大業主便要承擔違反信託責任的法律後果。這種信託關係亦在美國獲認同，美國隨後的《共有權統一法案》規定發展商和物業管理公司所簽訂的管理合同，在獲得提前90天的通知後，可被業主團體終止。
第三個例子是美國佛羅里達州的做法， 便是成立“共有權團體監察官員辦公室”。監察人員由州長擔任， 有點像Ombudsman制度， 負責為權益被侵害的業主分派專門的政府官員以處理他們要面臨的問題， 尤其是面臨訴訟紛爭的問題。監察人員還有權透過“共有業權局”， 對共有權團體的選舉、會議及執行情況進行監管。此外， 佛羅里達州的Senate Bill 1184進一步擴大小業主對抗共有權團體的權利， 對於會議(業委會的會議)的舉行、選舉、保障業主的參與權、發言權，甚至紀錄的查閱權等均有明確規定，並且賦予業主罷免主管人的權力。澳洲新南威爾斯省亦設有公平交易局， 通過調節和仲裁機制，專門保護小業主權益。因此，我絕對不相信設立仲裁機制會有違反憲制的問題。我認為，有的只是當局有沒有誠意的問題。其實還有很多實踐經驗可供大家參考， 但今天因時間所限未能一一列舉。
主席， “治大國如烹小鮮”， 管理屋苑物業亦一樣，一定要細緻合理，令居民開心。希望我們在2013年可以看到委員會下一階段的工作更加能夠對症下藥，不要讓香港人失望。對於今天所有修正案，我全都支持。同時，我亦呼籲政府以開放的態度，考慮這些可以改善民生，改善物業管理的建議。
我動議通過印載於議程內的議案。
主席， 我謹此陳辭。
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議案內容：
鑒於長久以來，不少住宅屋苑就物業管理問題出現連串紛爭，當中有些是因為小業主無法成立業主立案法團，有些則是由於業主立案法團運作缺乏有效監管，導致官司不斷，甚至貪腐違法的情況叢生，本會促請當局檢討現行《建築物管理條例》，務求令涉及物業管理的紛爭，可以更合理、更有效地解決。