關於物業管理,涉及許多很具體,甚至很瑣碎的事項,但卻與廣大市民能否真正安居息息相關,正所謂「民生無小事」。我認為,梁美芬議員今天提出的議案以及幾位同僚提出的修正案,可以有助於促使當局更加重視這個議題。
近年來,不少住宅屋苑就物業管理問題出現連串紛爭,成因各有不同,有時是因為小業主無法成立業主立案法團,有時即使成立了業主立案法團,卻缺乏有效支援及監管,有時是業主或業主立案法團與物業管理公司之間出現爭拗,甚至陷於官司訴訟。正因為物業管理涉及不同的持份者,包括發展商、業主、法團或其他居民組織,以及物業管理公司,所以,這類糾紛往往難以解決。我認為,當局若要有效地改善物業管理的問題,應該著重從三方面著手。
首先,應盡快檢討和完善現有的大廈管理規管制度,修訂《建築物管理條例》的相關條文。例如,大廈公契的作用是界定業主之間的權利、權益或責任,當局應完善現有機制,容許業主在特定情況下,經過相關程序,修改不合理的公契條款。又例如,條例第40條賦予主管當局或獲授權人員法定權力,介入大廈的管理,如出席法團的大會或查閱帳目等。當局可考慮加強這方面的規管,在大廈管理公司未能適當履行責任,或出現突發事件的情況下,可以即時介入,以保障小業主的利益。
其次,加快發牌規管物業管理公司的立法進度。現時,全港約有800多間物業管理公司,負責管理約2萬4千幢私人大廈。但物業管理行業並沒有一套劃一標準。當局在2010年宣佈,將透過立法設立發牌制度,規範物業管理公司及從業員的基本資格,並為物業管理行業設立法定的規管機構。但相關法案預計要到今年才會提交立法會,而法案獲通過後又會有3年過渡期。我認同不少業界朋友的意見,當局應考慮加快立法程序,甚至可考慮將過渡期由三年縮短為兩年。
主席,良好的大廈管理有賴政府的有效支援。全港約4萬幢私人大廈,除了以上提到大約有六成由物業管理公司管理之外,約有9千幢由業主立案法團或其他居民組織管理,其餘7千幢樓宇為舊式唐樓,可稱為「三無」大廈,無業主立案法團,無僱用物業管理公司,無適當的維修保養。由於大廈物業管理涉及多方面的事項,也涉及一些專門的知識,一般市民即使有心,也未必能夠具備足夠的知識和資訊,參與物業管理。我認為,特區政府應增加投放資源,一方面,應盡快設立一站式平台,協助業主及業主立案法團,獲得不同部門提供的支援。另一方面,應增加民政事務總署協助處理大廈管理的前線人手和資源,包括增加各區大廈聯絡主任數目,並以「專職專責」模式,讓他們可以專注於為大廈管理提供專業支援。此外,對於義務參與大廈管理事務的業主,當局應提供系統的培訓課程,讓他們增加對物業管理的認識。
總之,要提升全港物業管理的水平,需要不同持份者的合作,也需要規管條例的適時修訂,更需要政府增撥資源,予以多方面的支援。
主席,本人謹此陳辭。