居屋計劃第二市場 – 書面質詢 (石禮謙)

石禮謙議員:

主席,行政長官於本年7月宣布,由2013年年初開始,在新的居者有其屋(“居屋”)計劃推出前,每年容許5 000名符合居屋白表申請者資格的人士免補地價購買第二市場的(下稱“二 手”)居屋單位。據報,自公布此項措施後,二手居屋單位的價格持續上升。例如,今年8月,青衣一個21年樓齡的居屋單位補地價後的售價比同區1個樓齡只有9年的私人屋苑單位的售價高出接近兩成。就此,政府可否告知本會:

(一) 有否評估為何二手居屋單位價格持續上升,甚至超過同區二手私人住宅單位的價格;

(二) 有否評估尚未補地價及已補地價的二手居屋單位現時的價格水平,是否已超過市民的負擔能力;若評估結果為是,政府如何貫徹居屋作為資助房屋的政策目標;若評估結果為否,有否評估二手居屋單位的價格到達哪個水平才超過市民的負擔能力;及

(三) 會否全面檢討現時活化居屋第二市場的措施,包括考慮規定居屋業主只可把其單位出售給現時的公屋租戶或準租戶,以貫徹居屋作為資助房屋及有別於可自由轉讓的私人住宅樓宇的政策目標;若會,詳情為何;若不會,原因為何?

運輸及房屋局局長:

主席,我們關注市民的置居需要,亦明白部分市民需要以居屋計劃作為置居的第一步。在過去數年,來自不同界別的社會人士亦分別提出讓擁有白表資格人士購買未補價居屋單位的建議,以滿足他們的置居需要。

一直以來,居住於公共租住房屋(“公屋”)的租戶,可以“綠表”申請者的身份,不受入息限制購買新發售居屋,或在居屋第二市場購買未補價居屋,但是符合入息及資產限額的非公屋租戶,只能以“白表”申請者身份購買新發售居屋。

因此,我們會在2016-2017年度首批新居屋單位落成以前,每年容許5 000名“白表”申請人購買未補價的居屋(下稱“臨時計劃”),在這段過渡時期回應合資格人士的置居需要,並藉這計劃增加居屋單位的流轉,從而活化居屋第二市場。

就質詢的3部分,現綜合答覆如下:

我們一直密切監察物業市場價格的變動,包括居屋第二市場。我們留意到整體樓價,包括二手居屋的成交價,於環球及本地經濟放緩下仍然持續上升。我們明白社會人士關注未補價二手居屋的價格上升,不過,樓價的變動是基於多方面的因素,例如土地供應、物業交2122 立法會 ─ 2012年12月5日投量、按揭信貸情況、資金及利率水平、人們對後市的預期等。同樣,在第二市場上未補價居屋價格的變動,往往亦是基於多方面的因素,而不是純粹受任何一個單一原因所影響。

在居屋第二市場計劃下,合資格人士(即“綠表”人士及在日後獲得臨 時計劃 配額的“白表”人 士),可自行與居屋第二市場計劃下未補價單位(包括超過25萬個居屋 單位、 約12萬個“租者 置其屋”計劃單位,以及 約9 000個香港房屋協會(“房協”)的“住宅發售計劃單位”)的業主商討,購買未補價單位,並按市場情況釐定成交價格。至於已補價的居屋單位,則屬私人市場單位。我們認為沒有需要,訂定二手居屋可負擔水平的價格。不過,在訂定“白表”申請者的入息及資產限額時,會一如既往,透過方程式反映他們置居的負擔能力。

至於限制居屋業主只能出售其單位予現時或準公屋租戶,但不能在補價後在公開的市場出售其單位的建議,根據現行《房屋條例》,於轉讓限制期屆滿,或於此期限內房屋委員會(“房委會”)不接納居屋業主提出的轉讓(亦即“回購”),居屋業主在繳付補價後可在公開市場出售其單位。故此房委會無理據限制業主根據《房屋條例》出售其已補價的居屋單位。

不過,為釋除社會人士對臨時計劃可能導致居屋第二市場出現炒賣情況而影響未補價居屋單位售價的疑慮,我們會對居屋第二市場計劃下的“白表”買家實施轉售限制。“白表”買家在交易後首兩年內,不可在居屋第二市場出售其單位;第三年起則可將未繳付補價的居屋單位售予獲房委會核定的合資格人士,而“白表”買家在購入單位後,若要在公開市場出售其單位,則需先繳付補價。

上述為居屋第二市場“白表”買家安排的轉售限制,是參考房委會就現有居屋施加的轉售限制,這做法已廣為公眾所認識,亦容易明白及接受。再者,政府當局已另有措施(例如徵收額外印花稅)遏止炒賣,亦應足以釋除有關疑慮。

我們明白部分市民有迫切的置居需要,因此,除了推出擴展居屋第二市場至少額“白表”買家這項臨時措施外,政府已積極開展首批新居屋項目的籌備工作。由2016-2017年度起4年總共提供約17 000個新的居屋單位。首 批 2016-2017 年度落成的新居屋單位預計可於2014-2015年度預售。

與此同時 ,房委會會在2013年年初將餘下的832個剩餘居屋單位全部推出發售。而且,由房協發展的原“置安心”計劃青綠街項目的大概1 000個單位,亦會於2012年年底預售。

此外,政府將在“長遠房屋策略”檢討中,考慮未來對居屋的需求,並制訂相關的供應指標。