發展局與教育局於七月推出「城中學舍計劃」，在多方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式，將現有商廈改裝為學生宿舍，落實《施政報告》中推動香港成為國際專上教育樞紐的策略。這項政策獲得社會和業界廣泛支持，展現了政府靈活的施政思維。
新計劃擴闊酒店用途定義，容許酒店、商廈改裝成學生宿舍，事前無須進行任何改劃程序，在計算地積比率及上蓋面積時，亦繼續被視為非住用樓宇，讓商廈保留原有的總樓面面積。這不僅回應了學生宿位不足的問題，有助吸引海外留學生，推動香港成為國際專上教育樞紐，同時也讓商廈、酒店有更大的市場空間，提升社會資源的配置效率。
計劃展現了政府因時制宜的思維，若能將這種施政方針，延伸至北部都會區的土地規劃與發展策略，將會大大提升北都的成果效益。北都幅員遼闊，涵蓋住宅、商業、科技及物流等多個領域，投資金額龐大，發展時間漫長，容易受經濟周期、融資壓力及市場環境變化所影響。引入具彈性的規劃及財務安排，能讓政府與企業抵禦市場波動，因應變化而調整部署。
筆者曾經建議政府在北都發展中，引入「白色規劃」（White Zone），就是土地未有被劃定為某一指定用途，而是將用途留白可作多種用途，其好處是無須申請改劃即可因應市場需要作調整，能夠更快捷應對當時經濟環境的需要。白色規劃正是一種具彈性的規劃模式，有助釋放土地的最大潛力。
片區開發招標在即，這因應市場環境作適時調度的策略，亦可以延伸至地價支付和財務安排。由於片區的面積大和投資周期長，因此地價、建築費，以至融資成本都會十分高昂，然而土地帶來的收益只會在後期出現，這無疑會給投資者帶來額外風險。為此，政府可以用靈活思維，考慮引入不同的地價繳付模式，例如分期付款、在項目完成後作利潤分紅，並容許發展商在建築規約期內，將土地轉售予其他發展商，從而減輕投資者的財政壓力。
此外，政府若能因時制宜彈性調節建築規約的期限，配合以上多樣性的地價繳付模式，必有助增強發展商對投地的信心，亦可加快整體工程進度。
北都是一項跨年代的城市建設計劃，對香港產業升級轉型至關重要，與政府以往的土地開發模式有所不同。政府若能延續「城中學舍計劃」所展現的促進者思維，在北都藍圖中引入靈活和因時制宜的政策，將能夠充分釋放土地的潛力和多元性，為北都發展注入新動能。
原文刊於香港01：https://www.hk01.com/article/60273712?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral