新一份《施政報告》提出多項創新舉措加快推動市區重建，其中容許重建項目未用盡的地積比率可跨區轉移到其他地區以至新發展區，正與筆者一向倡議政策方向一致。本屆政府聆聽意見，把良策轉化為新政，殊值讚賞。此一舉措對市區重建意義重大，有望打破多年來舊樓更新的僵局，為市區重建以至整體城市規劃踏出關鍵一步。
城市規劃委員會在2023年就地積比率轉移先導計劃公布指引，並在油麻地與旺角試行，允許重建項目未用盡的地積比轉移到同區另一地盤，以增加市區重建誘因。今年《施政報告》更進一步擴展至七個舊樓林立的指定地區，包括長沙灣、馬頭角、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔與油麻地，回應舊區重建的逼切需要。
新推出的地積比轉移設計上更為靈活，在上述七區重建樓齡超過50年及地盤面積至少700平方米的私人項目，將獲容許額外增加最多20%的地積比率，而新增樓面亦放寬至容許跨區轉移，包括轉移至北部都會區在內的新發展地段。如果發展商不欲作實物轉移，亦可按新增樓面當時市值記帳，日後在投地、契約修訂或原址換地時，用以抵消補地價。此項措施不但增加發展商推動重建項目的誘因，對期望重建多年的舊樓小業主同樣是好消息。
七舊區推新制 規劃更靈活
舊區不少零碎細小的地塊，且人口較為密集，交通亦有一定承載上限。目前，舊區重建項目多數規模較小，受制各項限制，多數只能重建成單幢建築，即俗稱的「牙籤樓」。若能透過轉移地積比，把零散的地盤進行重組，將地積比集中至具策略發展及交通配套完善的位置，或在北部都會區興建較大型的項目，更符合整體城市規劃效益。在轉移地積比之後，舊區重建的項目將有更大彈性，設計上可更符合當區規劃，甚至部分可改作興建社區設施，有助於避免出現互不協調的單幢樓，改善整體社區環境。
而且，地積比轉移須依《城市規劃條例》提出規劃申請並受審批，程序公開透明，社會可參與監察，確保符合公眾利益。
重建項目更具彈性
對於發展局局長甯漢豪提到，地積比轉移的安排本質上屬數字上的轉移，不計算商業及住宅比例，筆者認為做法保留彈性，值得支持。局長同時提及記帳設有效期，應避免無了期累積而令地價脫離市況，筆者認為應小心按現實情況處理，確保發展商有足夠及公允的時間處理。
建議設標準補地價水平
要讓制度發揮最大效益，落實細節上仍可再走前一步。對於跨區轉移樓面轉為金額抵消補地價，惟補地價估值過程隨時曠日持久，變數叢生，窒礙投資決心。若政府能公布有關指定區域的標準補地價水平或估值指引，發展商有數可計，便可預早準備，更積極推進市區重建項目。 其次，整個地積比轉移審批效率亦應有服務承諾。固然，個案規模與複雜度各異，但相關部門可設定預計處理時間，同時建立一站式進度平台，讓申請人隨時掌握審批進展。
邊做邊優化 推動城市更新
地積比轉移將可激發市區更新、帶動可持續發展及新區發展。相關措施可明顯提升經濟誘因，推動逼切的舊區重建。政策大方向正確，只要補地價估值清晰透明、審批效率提升，一定能促成舊區重生與新區起飛的局面。
筆者建議以「邊做邊優化」為原則，先在七個地區累積案例，建立流程標準，並持續與業界溝通，就記帳抵價等管理機制聆聽意見，相信透過不斷完善，地積比轉移將成為推動香港市區更新的重要政策，實現城市規劃的美好願景。
刊於星島日報