立法會近日討論一項議員議案，促請政府盡快制訂合適房屋政策，幫助一些對住屋需求極殷切的人士。我認為關鍵在於，如何對問題作出恰當的診斷，對症下藥，制訂務實的對策。
我們今天面對的房屋問題困境，有多方面的成因。其一是「外來的虛火」，源自近年全球利率長期偏低，造成熱錢流動，外來資金與本地資金同樣熱衷投資房地產，以致樓價持續飆升。但更主要的原因，是過去有很長一段時期，本港土地和房屋欠缺妥善規劃，供應嚴重不足，以致許多市民，包括輪候公屋人士、中產和專業人士、青年人都要「望屋興歎」。
無土地 巧婦難為無米炊
平心而論，本屆特區政府對於解決房屋問題，確實花了不少工夫。首先，當局從二○一○年十一月開始，先後推出多項「需求管理措施」，包括徵收額外印花稅、買家印花稅，以及雙倍從價印花稅，壓抑樓市的投機活動，並優先滿足香港永久性居民的置業需求。去年二月底，香港金融管理局又公布新一輪物業按揭監管措施，包括把價值七百萬港元以下的自用住宅物業的最高按揭貸款成數，下調最多一成，以提升銀行的風險管理能力。不過，當局應緊貼市況，尤其是在現時利息趨升、美元轉強、資金可能從亞洲區外流的情況下，必須適時檢討雙倍印花稅等措施的成效和影響，以保障樓市穩健發展。
但根本解決之道，是必須採取短、中、長期的措施，增加公、私營房屋的供應。當局於二○一四年十二月公布新的長遠房屋策略，是自一九九八年以來首份相關文件，確定採取供應主導策略，並會每年更新長遠房屋需求推算。據最新的推算，政府就二○一六至二○二六年這十年期採納的總房屋供應目標為四十六萬個單位，公、私營房屋的供應比例按六四比，換言之，公營房屋的供應目標為二十八萬個單位，包括二十萬個公屋單位和八萬個資助出售單位。
不過，「巧婦難為無米之炊」，如果缺乏土地供應配合，即使長遠房屋策略再完美，也有可能變成「紙上談兵」。當局表示，預期約有三十個公營房屋項目在二○二○至二○二一年度或之後落成，而該等項目的用地大部分並非「熟地」，建屋的步伐或受阻延。據建造工程業界經驗，要將「生地」變成「熟地」，妥為規劃並提供相關基礎設施，以完成公營房屋發展，一般需時至少七年以至更長的時間。土地供應能否配合建屋計畫，不無疑慮。
綠化地帶料可建27萬伙
因此，特區政府不但既要制訂長遠、全面、可持續的房屋政策，也要積極拓展可用於建屋的土地儲備。經民聯不久前向行政長官建議，改劃百分之三的「綠化地帶」土地，用作興建中產人士或青年家庭能夠負擔的住宅單位，預計可提供約二十七萬個單位。此外，在平衡發展與環境保育的情況下，可適度在維港以外填海，發展岩洞和地下空間。
至於近日社會議論較多的棕地發展，包括洪水橋、元朗南和新界北一帶棕地，當局既要覓地建屋，同時需顧及相關棕地上現有物流、回收等產業的妥善安置。當局必須盡快檢討棕地政策，制定完整棕地資料庫，適當收地建屋，同時顧及這些經濟活動的土地需求。這些矛盾不易解決，但社會各界不應迴避，必須盡快進行諮詢、討論，尋求共識。
如何制訂合適房屋政策，紓緩市民的住屋需求，是一項複雜的社會工程，本人反對一些將問題過分簡單化的建議，例如，有些人建議引入住宅物業空置稅及物業增值稅，或建議實施租務管制等，都並非務實的解決辦法，只會影響物業市場的正常發展，未見其利先見其害。
我認為，針對一些中產家庭和青年人上樓難的問題，當局確實有需要重整置業階梯，為不同階層及收入的家庭提供多元化的置業計畫，例如，政府可與按揭證券公司商討，為有意購買四百平方呎以下「細單位」，擁有穩定收入的首次置業人士，提供九成按揭，每人只限申請一次。此舉對於期待上車的年輕中產人士，有實質的幫助，亦可稍紓民困。
(刊於 星島日報)