買樓置業可是不少香港人的人生目標，也可能是一生中最重要的決定。當「擁有」物業之後，自然就會衍生出「管理」的需要。但凡提到樓宇管理出現弊病，大家也許會聯想到一些樓齡四五十年、日久失修的舊式唐樓。可是，在管理上產生各種各樣問題的，其實並不限於這類舊樓；即使是已經成立了法團的樓宇，或是擁有幾千戶、數十座的現代化大型屋苑，其實同樣會碰上不少管理上的
難題，令圍繞小業主、法團、管理公司，以至發展商之間的爭拗不斷。筆者在上屆立法會任期內，所處理的市民求助個案中，其實有差不多七成都是有關樓宇物業管理所引發的糾紛；當中甚至有求助人為此打官司而弄致傾家蕩產、家庭破裂，最終更患上情緒病。
改善管理社區更開心
儘管《建築物管理條例》實施已二十年，其間更經歷多次修訂，但並不代表法例已臻完善。例如，現行法例要求取得三成業權份數的同意，方能成立法團。這對單幢大廈而言也許較好辦，但對於大型屋苑來說，要取得三成業權份數，其實並不如想像般容易。因為屋苑的公用部分像商場、會所、停車場等，往往由發展商持有，令小業主所佔的業權份數成為少數。此外，一份公契只允許成立一個法團的限制，對單幢樓或小型屋苑也許還行得通，但對於擁有數十座，附設有大型商場的超級屋苑來說，卻顯然是脫離現實的。尤其參與法團工作的街坊，當中固然有不少專業人士，但他們都是以義務性質出任法團成員，要一下子管理一個居住了幾萬人、每年管理費過億元的偌大社區，其難度是可想而知的。
此外，一旦遇上法團、小業主和管理公司之間出現糾紛，雖然各區民政事務署轄下設有「大廈管理糾紛顧問小組」，可轉介當事人參加「義務專業調解計畫」。不過，前提是爭議各方都願意通過調解解決問題，而且也沒有法律約束力。若任何一方拒絕調解，就唯有到土地審裁處提出訴訟。要知道，打官司在香港是一件曠日持久兼燒銀紙的事情，尤其如果訴訟雙方是小業主和大型管理公司，論財力物力和人力，根本是強弱懸殊。
過往曾有建議，提出成立樓宇事務審裁處，但筆者認為「審裁處」畢竟還是要通過訴訟解決爭議，不滿裁決的一方仍然可以不斷上訴，故始終未能針對打官司「沒完沒了」和「價格高昂」這些根本問題對症下藥。反而，我認為當局應效法現時有關商業或貿易糾紛的仲裁機制，為建築物管理的糾紛引入一次性的、具約束力的仲裁制度。
為喚起社會和政府對上述問題的關注，筆者將在本星期的立法會大會上提出有關改善物業管理及法團運作的議案，務求能起到拋磚引玉、集思廣益之效。
(刊於 星島日報)