上月底（10 月31 日），立法會辯論新界東北發展規劃，氣氛熱烈，人人詞鋒銳利。雖歷時六個小時，但最終原動議及六項修訂動議全給否決，落得四大皆空的結果。對於各持己見，意見紛紜，有議員嘆道： 「分歧大纜都扯唔埋」。相信政府與各持份者的談判將會十分艱難。
眾所周知，新界東北發展研究自1998 年展開，2008 年完成報告，又歷經四年三個階段的公眾諮詢，前後長達十四年；按政府說法，新界東北新發展區是各個正進行規劃的新發展區之中進展最前的一個，是十年後香港主要的土地供應來源。
發展東北必須加快
早前政府聲稱有2100 多公頃土地在手，實際上當中有1200 多公頃須預留作「鄉村式發展」用地，然後減去508公頃斜坡、道路用地……，七除八扣之後，可供「住宅」和「商業╱住宅」發展的僅有392公頃，而且不少是處於樓宇之間的夾縫和後巷的「蚊型」土地，發展潛力大打折扣。
土地供應不足，給香港民生、經濟帶來痛苦。市民批評樓價高，商戶埋怨租金貴，其實都是供求失衡所致。事實上，2001 到2011 年的十年間，本港用作發展的土地只有六平方公里，即600 公頃，年均60 公頃，只略高於九七回歸前每年50頃的數字。
與1997 年不同的是，香港經濟總量增加55%，最近十年人口淨增三十六萬，相當於每新增一平方公里土地即要承受六萬人的住屋需要。
這個數字比全港人口密度最高的觀塘區還要高出近六千人（觀塘人口密度是54530人╱平方公里）；也即是說，過去十年港人的住屋環境基本上沒因新增土地而得到改善，反而是愈住愈擠迫，劏房、棺材房、天台屋的現象，正好反映了情況的嚴重。
要擺脫現狀，唯一辦法就是開拓土地資源。
發展新界東北新區步伐要加快，容許土地業權人參與發展，確保該地區的私人業權得到尊重和保障；而鼓勵私人發展和公私營合作是成功的關鍵，因為規劃中的533 公頃土地有近一半（約265 公頃）屬私人擁有。
過往荃灣、沙田、屯門、元朗、將軍澳、大埔、上水、粉嶺這些新市鎮可以較為順利發展，全賴當時的政府順應民意，於情、理、法之間取得平衡，與土地業權人有商有量有合作，而不是強行收地發展，才有今天容納三百萬人的結果。
收地政策不如港英
事實上，過去的「傳統」是尊重土地業權人和原有居民的合法權益，那是既發展又不至於令持分者利益受損的傳統，是官民互諒，相互尊重，攜手合作的傳統，做法包括以換地權益書來代替現金賠償；這與今天全數以現金收地買斷，然後再出售，從根本上剝奪業權人的發展權益的所謂「傳統」是大相徑庭的兩回事。
五十年代至八十年代的二三十年間，政府採用換地權益書而不是以公共用途為由運用《收回土地條例》強買強賣，土地業權人可以選擇換地，也可以選擇出售，此做法化解了不少爭議，以至新市鎮建設得到順利進行。
比較今天，當時的港英政府威權統治，絕對可用高壓手段強行收地，但為安撫民心，消弭矛盾，順利發展，港英政府作出明智的抉擇。
此外，公私營合作模式可省卻土地收回的環節，能夠加快土地的發展速度，包括興建公共房屋的速度，這對二十萬輪候公屋的市民尤其重要，至於預計以400 億元收地是否足夠，也是一個疑問。
當年政府為建高鐵而收回菜園村已經弄得灰頭土臉，將來新界東北發展面對的又豈止一個菜園村？況且政府還高調聲稱將以較菜園村更優厚的條件收地，到時難保400 億倍增，變成800 億，甚至1000 億。請問用如此高昂代價換回僅可居住十五萬人的新區，從節省公帑的角度考慮又是否合乎善用公帑的原則？
香港已回歸中國，港人當家作主，沒理由政府政策會今不如昔，尤其是新界東北發展區面對不同訴求，群情洶湧的民間情緒時，當局卻推倒第一、第二階段公私營合作模式，把土地業權人擺在與自己對抗的位置上，做法實屬愚不可及。
最後須指出的是，當局應切忌以公眾利益為由，把業權人的正當要求視為阻礙，把責任推往對方身上，藉民意施壓。老實說，這樣的結果只會分化香港，造成對立，對香港講求公平公義，和平理性，對盡早發展新界東北區絕對是百害而無一利。
石禮謙
刊於信報 (A21)