本港樓市在住宅市場以外，香港商業地產市道亦正面臨多重挑戰，寫字樓與商舖空置率持續偏高，息率上升拖累物業估值，銀行收緊信貸審批，令一眾發展商尤其是中小型地產商，融資難度大增。倘若部分企業若未能再融資渡過難關，恐對金融體系構成連鎖風險。面對當前挑戰，政府須嚴陣以待，妥善應對，以紓緩地產商融資壓力，穩定市場信心。
根據差餉物業估價署數據，2024年私人寫字樓空置率升至16.3%，是自 1983 年後的新高。以第二個核心商業區定位的九龍東，寫字樓空置率更徘徊於兩成水平，需求疲弱可見一斑。傳統行業對經濟前景持觀望態度，加上疫情徹底改變企業營運模式，在家遙距工作或混合工作模式漸成常態，辦公室需求相應減少，供應明顯過剩。雖然創科等新興產業逐漸興起，但整體需求仍未足以填補空缺。
空置率偏高經濟結構轉型
另一方面，零售市道未能重回疫情前的水平。中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣四大核心購物區商舖空置率最近亦升至12.1%，並創近4年半新高，訪港旅客消費模式轉變，港人於疫情後傾向外遊消費，加上網購浪潮衝擊下，本港實體零售業持續受壓。整體形勢顯示，香港正處於經濟結構轉型的關鍵時刻。
融資困境業主兩難
市況低迷直接衝擊地產商融資，銀行收緊貸款審批，中小型地產商資金周轉尤其緊張。不少業主即使有意大幅度減租，亦憂慮若租金收入過低，租金未達貸款利息的既定比例，會觸發按揭協議的條款，銀行可據此要求追回部分貸款，資金鏈恐更見緊絀，無奈之下，盼以時間換空間，寧捱一時寒，待市況回暖，亦不敢輕言大幅減租。
金管局宜協調助短期紓困
財政司司長陳茂波早前指出，金管局已設立專責小組，確保銀行不會因商業地產估值跌而 call loan （追收貸款），此舉有助穩定信心。筆者建議，金管局可進一步針對地產融資成立專門工作小組，與銀行及業界代表加強溝通，協助處理融資困難個案。在穩妥前提下促成協商，對積極協助的銀行，當局可提供適度監管彈性，提升銀行協助地產商再融資的誘因。
重新檢視供應策略
政府本年度暫停推出商業地皮，做法符合現況。中長期而言，政府需穩定商業地的供求，重新檢視供應策略與土地規劃，集中資源推進北部都會區發展，並清晰表述土地供應時間表。筆者再次重申，「明日大嶼」計劃亦應馬上擱置，以釋除市場對商業地供應過剩之憂慮。
當局亦可靈活應對市場變化，檢討現有部分商業用地的規劃，考慮將部分商業地改劃為住宅或混合用途，既紓緩房屋供應壓力，又提高土地效益；部分位置合適的地皮，亦可改為創科用途，配合新經濟發展。
新經濟注多元活力關鍵
治本之道仍有賴經濟結構調整與產業升級。政府宜從更宏觀層面思考，積極吸引新資金、培育新產業，為市場注入持續動力。
具體而言，可考慮透過稅務優惠、配對資助及公私營合作，鼓勵本地及海外資金投資本港初創企業，特別是在綠色科技、醫療創新、再工業化等具增長潛力的範疇，並加快推動數字經濟，支持人工智能、金融科技等新興產業落地，吸引具規模的中外企業落戶，建立多元經濟支柱，重振寫字樓需求。
如何協助地產商渡過難關，同時防範動搖金融體系穩定，政府必須超前部署，防患未然。土地政策亦須審時度勢，避免供應過剩導致市場失衡。更關鍵的是，當局須由「守」轉「攻」，主動引領經濟轉型與產業升級，為本港商業地產注入新動能，邁向新一輪發展。
刊於星島日報