香港地少人多，城市規劃必須注重經濟發展和民生需要的整體性，顧及不同政策目標的落實，既要增加土地及房屋供應，又要支援產業發展，也要有周詳的交通基建網絡和社區設施，並要增加經濟活動，為新市鎮的居民提供就業機會，讓香港足以應付短、中、長期的不同發展需要，其複雜性和難度可想而知。
民生與土地問題密不可分
目前房屋問題是香港最大的民生問題，這問題又與土地供應問題密不可分。據規劃署最新估計，本港直至二○四六年的土地需求最少達四千八百公頃。即使所有現正推展的短、中、長期土地供應措施如期落實，仍需再物色最少一千二百公頃。
地從何來？這並非純粹技術問題，而是關乎社會各界能否認真商討本港未來的發展願景和民生需要，尋求必要的共識。我和工商專業界朋友一向贊同特區政府採取多元化規劃方案，包括在特定條件下增加地積比率，更改土地用途，加快收地與重建，落實發展新界東北和河套地區，在維港以外適度填海，開拓岩洞和地下空間的發展等，以便建立長遠土地儲備，適時調節土地供應。
至於重整和釋放棕地作發展用途，也是值得支持的，不過必須妥善重置相關棕地上的經濟作業。
今年的《施政報告》提到，目前郊野公園佔香港土地總面積的四成，是住宅用地總面積的六倍，可思考利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲地帶的土地用作公營房屋、非牟利老人院等非地產用途。這些議題涉及不同地區和眾多持份者，難免引發爭議。
但面對土地的嚴重短缺，我們必須認真思考，對於郊野公園究竟有多大的實際需求？應佔總土地面積多少？發展與保育是否可以尋求兼容及平衡？利用郊野公園土地是否只限於非地產用途？如果不認真商討解決這些爭議，要推動落實香港的各項規劃和發展項目，必將阻力重重。
須思考平衡保育與發展
根據最新推算，在二○一七–一八年度起計的十年，房屋供應目標為四十六萬個單位，包括二十萬個公屋單位和八萬個資助出售單位。不過，土地供應仍遠遠跟不上發展所需。平心而論，本屆特區政府設法解決住屋問題的努力有目共睹。但正如特首在其任內最後一份《施政報告》中指出，若政府及社會不下定決心加快覓地建屋，房屋問題仍然難以解決。我和經民聯同事曾向政府建議，改劃百分之三的「綠化地帶」土地，興建中產人士或青年家庭能夠負擔的住宅單位，預計可提供約二十七萬個單位。
當然，要有效解決房屋問題，除了致力增加供應，特區政府也要盡快檢討和重整房屋階梯，兼顧不同階層的需要，包括考慮中產人士及年輕家庭的置業訴求。我和經民聯同事曾建議政府採取多項措施：其一，提供更多誘因，鼓勵有能力的公屋住戶，轉至自置居所，以增加公共房屋的流轉動力。其二，提供針對性的資助置業措施，檢討以往曾經推出而具有成效的協助市民置業安居的方案，例如，重新推出優化版的「首次置業貸款計畫」和「夾心階層住屋計畫」等。其三，為有意購買四百方呎以下「細單位」、擁有穩定收入的首次置業人士，提供九成按揭。
此外，可探討與發展商合作，興建小型和廉宜的單位，為合資格青年家庭提供可租可買的合適住宅。這些建議不但可望幫助合資格人士邁出置業安居的第一步，亦可以促進社會和諧發展。
(刊於 星島日報)