香港寸金尺土，市區重建是解決住屋問題的重要途徑。然而，自 2013 年”Fully Profit”「裕昌案」判決及地政總署隨後頒布的作業備考以來，當局對地契條款中「房屋」詮釋過於僵化，導致私營發展商的重建計劃難以推展。現時樓市氣氛相對疲弱、利率高企，業界對收購舊樓重建更為審慎。政府若希望重拾市區更新的動力，實須主動調整相關作業備考，靈活詮釋地契條款，回應業界與社會的實際發展需要。
回顧「裕昌案」始末，發展商裕昌擬合併重建九龍城南角道五幅毗鄰地段，計劃興建一座橫跨五地段的26層綜合用途大廈，惟遭地政總署否決，致雙方對簿公堂，纏訟經年。終審法院在2013 年裁定地政總署勝訴，判決要旨在於涉案地段的政府地契條款明文規定，每個地段不可興建多於一間「房屋」，新建樓宇必須符合原地契訂立時已存在「房屋」的基本特性，除非發展商申請修改地契條款並支付補地價。
「裕昌案」影響深遠
地政總署翌年發出作業備考，進一步規定重建須參照該地段簽訂政府地契時實際存在的「房屋類型與特性」。在實際的操作層面，凡涉及改動高度、總樓面面積的重建申請均會被否決，除非申請修訂地契條款及補地價。作業備考為市區重建帶來最嚴重的危機是造成「連坐效應」，份屬同一賣地條款批出的所有土地，只因其中偶一分割地段後來訂立的地契條款有附加房屋狀況的限制而遭到牽連，地政總署在審批時，會根據作業備考援引同一賣地條款內其他地段地契內的發展參數作為審批依據，結果是其他並無關聯的地段，亦因「連坐法則」令原應具有的發展空間備受限制，失去靈活性與獨立性。
作業備考限制僵化
事實證明，地政總署此舉大大削弱了土地潛力，發展商與當局商討修改地契條款、磋商補地價往往曠日持久，自然令到其整合地段及推動重建之意欲大減，不利於市區重建。
值得注意的是，高等法院在2023年Jetglory案中，雖未有直接就地政總署的作業備考裁決，但提到考慮「房屋類型與特性」時，「裕昌案」終審判詞不等同指重建時須完全複製原有建築。判詞並提出可從樓層數目、樓面面積與用途等整體考慮，而非單純參照建築物的尺寸。而且，政府一方在官司中承認，地段發展限制應獨立審視，換言之「連坐法則」並不正確。
高院新案例關鍵
此案為「房屋」的詮釋提供了關鍵指引，當局理應根據判詞的精神，重新檢討作業備考內容，為業界提供更明確及合理的操作標準。
筆者建議，作業備考應列明「房屋類型與特性」不代表樓高與密度必須與原建築完全一致，容許一定程度改變，前提是重建後的樓層不變，建築物高度也不能超出地契條款或分區計劃大綱圖的限制，樓層高度要合乎規定，讓業界可在不違背地契條款原意下相對靈活發展。而按現行規定設計的地下停車場，亦應毋須再補地價，確保重建後的物業符合現代標準。
修訂作業備考 拆牆鬆綁三贏
當前樓市市況相對疲弱、息口高企，業界的風險承受力下降，進一步加劇重建困難。若作業備考不作修訂，在地契限制與高利率雙重夾擊下，市區重建難免受到拖累，而政府提倡土地房屋供應「提速提效」的願景恐怕會大打折扣。
香港樓宇老化問題日益嚴峻，不少舊區建築物樓齡已逾五十年。市區重建本為改善居住環境、提升社區質素的良策，若因行政僵化而窒礙不前，殊為可惜。筆者期望政府本着以民為本的原則，以開放態度回應業界關切，審慎檢討作業備考，鼓勵私人市場積極參與市區重建，釋放土地潛力，達至市民、政府以及業界三贏局面。
刊於星島日報