立法會通過了《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》,旨在修訂相關條例及其附屬法例,以加快私人業權統一,促進老舊樓宇重建,但當局應進一步設法利用市場力量,提速提量加快舊樓重建。
為鼓勵私營機構參與老舊和失修樓宇的重建工作,《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)自1999年6起實施,以協助業權分散的樓宇的業主重新發展其地段。當初申請強制售賣即所謂「強拍」的門檻,定為須擁有地段不少於90%的所有不分割份數,並適用於所有類別的地段。
降舊樓強拍門檻 提速提量重建
其後,當局透過2010年4月訂立的相關《公告》(第545A章),把適用於指明地段類別的門檻,降低至不少於80%的所有不分割份數。
本港舊區大廈的重建是通過市區重建局和私營機構進行,據統計,在2013年至2022年間,重建私人樓宇的數目估計約為1,600幢,即每年平均160幢,而在上述10年期間,樓齡達50年或以上的私人樓宇已由4,500幢增至9,600幢,即每年平均增加510幢。顯而易見,舊樓重建的步伐,遠遠未能趕上本港樓宇急劇老化的速度,社會有迫切需要鼓勵私營機構更多參與舊樓重建。
為了更具政策針對性地降低強拍門檻,引導市場將有限資源和力量聚焦於老舊樓宇,以及舊樓較為集中而有較迫切重建需要的地區,當局推出本《條例草案》,把樓齡達50年或以上私人樓宇的強拍門檻,由現時的80%降至70%或65%,視乎樓齡組別及樓宇地點而定。
換句話說,樓齡愈高,門檻就會愈低;而在同一樓齡組別的樓宇,位於有較迫切重建需要的地區即「指定地區」的樓宇的門檻會較低。在選定「指定地區」時,將劃一以300幢或以上樓齡達50年及以上的私人樓宇,以及200幢或以上的私人樓宇接獲強制驗樓通知為準則。
樓齡愈高 強拍門檻便愈低
具體而言,主要有三類情況:其一,樓齡達70年或以上的私人樓宇的強拍門檻,不論地區一律由現行的80%降低至65%;其二,樓齡介乎60至69年的私人樓宇的強拍門檻,如位於「非指定地區」由現行的80%降低至70%,而位於「指定地區」則降低至65%;其三,樓齡介乎50至59年的私人樓宇的強拍門檻,如位於「指定地區」,由現行的80%降低至70%,而位於「非指定地區」則維持現行的80%。
《條例草案》亦為涉及多個比鄰地段的強拍申請提供更多彈性,從而有助落實將多個比鄰地段,合併為一個面積較大地盤所帶來的規劃和重建的預期效益。
此外,《條例草案》將位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工廈的強拍門檻,由現行的80%降低至70%,以加快該類工廈重建及轉型的步伐。
當局又汲取了法案委員會集體討論的智慧,由發展局局長動議多項修正案,包括把現時強拍制度下,就多於一個地段的強拍申請的建築規約期限由6年增加至7年,從而減低比鄰地段合併發展重建項目,需要申請建築規約延期的機會。
在法案委員會的審議過程中,筆者強調,香港有很多舊區和大廈,其實已去到修無可修的地步,如果不是有一些力量去幫助他們能順利推展重建,可能會成為社會的隱患,一個個計時炸彈不知幾時會引爆。
宜放寬地積比 提高重建價值
《條例草案》無疑有助促進舊區和年久失修大廈的重建,但顯然並不足夠。當局應有更積極的取態,既要加快制訂舊區重建的整體策略,也要想方設法提高重建價值,包括完善社區的整體規劃和公共設施、放寬地積比率和樓宇高度限制等、提高相關項目的商業價值來營造更有利的重建條件,以吸引更多私營發展商參與重建,更好利用市場力量。
這番意見獲得出席會議的發展局常任秘書長認同,並表示市建局之前已探討,容許旺角及油麻地的用地之間轉移地積比率,以促進油旺區重建的成效,現時在深水埗和荃灣也在做大範圍研究,希望找到更加有規模和重建價值的項目,未來也會考慮通過跨區地積比率轉移等方法,利用新發展區的土地協助推動公私營舊區重建項目。筆者認為,政府當局這種務實和開放的取態,值得肯定和支持。
【知識庫】強拍條例有何重點?
‧降低強拍申請門檻:加入地區重建需要的考慮因素,聚焦老舊及狀況差的樓宇,以及有較迫切重建需要的7個「指定地區」。
‧便利比鄰地段的強拍申請:為社區帶來更多規劃裨益,亦讓小業主因提升了的重建價值而獲分攤更多售賣收益,達致雙贏局面。
‧精簡強拍的法律程序:加快處理強拍申請,土地審裁處便可盡快直接進入審理關於估價的環節,加快審批。
‧加強支援受強拍影響的小業主:發展局會成立一個專責辦事處,委託市區重建局成立一個新的強拍條例小業主支援中心。
原文刊於 : https://paper.hket.com/article/3800793/%E6%A8%93%E5%AE%87%E8%80%81%E5%8C%96%E5%BF%AB%E9%81%8E%E9%87%8D%E5%BB%BA%20%E6%80%8E%E6%8B%86%E3%80%8C%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%82%B8%E5%BD%88%E3%80%8D