對症下藥 完善房屋政策 (盧偉國) – 評論文章

完善房屋政策,解決市民住屋需要,確實是廣大市民關心,特區政府也有責任解決的重大社會議題。本屆政府先後作出多方面的嘗試和努力,包括在八月公布涉及房屋及土地供應的短、中期共十項紓緩措施,即傳媒所稱的「梁十招」。這些招數是否能夠達到預期效果呢?社會上有不同的解讀。

政府最近亦宣布,因應外圍經濟環境的變化,尤其針對美國推出QE3,即第三輪量化寬鬆措施,熱錢加速向全球各地氾濫和流竄的新情況,宣布向非本地買家徵收額外一成五的買家印花稅,務求加重非本地買家的置業成本,壓抑熾熱的炒風。雖然其成效有待進一步觀察,但這項特別的針對非本地買家的印花稅,相信已起到類似「港人港地」政策的作用。

「買家稅」治標不治本

不過,對於具體的「港人港地」政策,究竟包括哪些措施、是否行得通、影響的範圍有多大等,當局應慎重考慮,並盡快向市民交代。

我認為,一個負責任的政府,在處理房屋政策這涉及各階層利益的重大社會議題,絕不應採取「頭痛醫頭,腳痛醫腳」的權宜之計,也不能採用一刀切的辦法,而應該作出全盤的考慮與規劃,既要有清晰的政策方向和目標,又要針對不同群體的需求對症下藥。

徵收額外的買家印花稅,即使能稍為壓抑樓市炒風,其效用也會相當短暫,治標不能治本。要從根本上長遠解決本港房屋問題,政府必須從增加供應着手,最重要的長遠課題是做好土地供應規劃,加快將適合於住宅用途的土地規劃用作興建私人住宅、公共及資助房屋。

每當討論到由政府做主導,干預市場,增加房屋供應,就很容易勾起本港一些市民的不愉快,甚至可以說是痛苦的回憶。香港回歸之初,在一九九七年十月,特區政府推出「八萬五建屋計畫」,表明每年供應不少於八萬五千個公、私營住宅單位,希望十年內達致全港七成的家庭可以自置居所,亦大建租住公屋,縮短輪候時間。很可惜,這項政策落實之時,正碰上亞洲金融風暴,各種內外圍因素使香港樓價一落千丈,有些私人物業在其後五年多的時間內貶值達七成,以致不少中產階級業主面對負資產的困局。

根據香港金融管理局的資料顯示,香港負資產問題在○三年六月前後最嚴重,整個銀行體系的負資產住宅按揭貸款增加至約十萬六千宗,涉及金額一千六百五十億港元,估計這些貸款的無抵押部分約值三百六十億港元。龐大的壞帳風險危及本港銀行體系的穩定,甚至有負資產的受害者身陷困境而燒炭輕生。儘管如今事過境遷,相信不少市民對於當年淪為負資產的慘況仍然心有餘悸。以往的經歷告訴我們,政府的政策和措施,往往落後於形勢,因而不幸地時常好心做壞事。香港目前有一百二十多萬業主,特區政府若要推出任何房屋政策,可能對本地房屋供應產生重大影響,就必須作出審慎的全盤考慮。

放寬入息資產限額

重提以往的慘痛教訓,並非要政府對市場不作任何干預,而是要指出:政府在處理房屋問題時,不可輕率冒進,而應該集中公共資源,幫助一些有逼切住屋需求,卻受限於其自身經濟條件的市民,並且須針對不同的情況,開出不同的藥方,滿足不同階層市民的需要,可考慮的方案包括:

  • 應增加公屋單位的興建量,務求令家庭申請者及三十五歲以上「非長者一人申請者」的輪候時間逐步縮短至兩年,以滿足基層市民入住公屋的需求。
  • 應加快興建青年宿舍單位,以便將現時輪候公屋的大批年輕人士分流。這類青年宿舍單位應以出租形式租予有需要的青年,幫助他們儲蓄置業。當然,出租單位應設有一定的出租年限,增加流動性。
  • 應考慮進一步放寬居屋申請人的入息及資產限額,從而令更多市民受惠,有資格購買居屋,協助他們解決住屋問題。當然,這建議的大前提,是要增加居屋的供應。

環顧世界各地,要解決房屋問題,從來都不曾有過可以一刀切或一勞永逸的解決辦法。我期望政府密切注意本港經濟環境和外圍因素的影響,以及早前推出兩項印花稅措施對本地就業、市場情況、樓宇供應等方面的影響,並隨機應變,調整壓抑樓市的力度,以避免重蹈「八萬五」的覆轍;同時,要制定長遠及可持續的土地及房屋規劃,解決市民的住屋需要,令大眾安居樂業,以香港為家。

盧偉國

刊於星島日報 (A14)