耗資龐大的「明日大嶼」填海計劃一再延後，開工無期，政府卻始終未有表態是否擱置計劃。當前政府財政壓力沉重，土地市場氣氛不明朗，正是審視計劃去留的關鍵時刻。筆者認為，與其讓「明日大嶼」懸而未決，不如及早了斷，明確宣布擱置，集中精力及資源推進符合國家發展策略及社會共識的北部都會區，方為穩預期、應時勢、謀長遠之上策。
「明日大嶼」在2018年提出，首階段填海規模達1000公頃，工程造價曾於2022年估算高達5,800億元，原訂於今年年底動工，惟其後取消開工時間表，至今計劃前路未明，市場對未來土地供應的預期，難免有所疑慮。
計劃推展之時機與條件與已出現重大變化，尤其是本港經濟與財政環境皆明顯轉變，庫房赤字連年，政府財政儲備已由2018/19年度高峰約1.17萬億元，跌至2024/25年度約6,800億元。財政情況已今非昔比，若再動用近6,000億元推動此項大型填海工程，勢必為庫房帶來沉重的負擔。
計劃成本時機皆變
另一方面，「明日大嶼」之預期收益亦應要重新檢視。政府在2019年曾引述估算，交椅洲土地賣地收益可達9,740億至11,430億元。
但現時樓市情況已大為不同，相信土地價值難以達到預期的收益目標，若政府持續推動「明日大嶼」計劃，極有可能出現收益不足、成本效益不理想之問題。
收益預期須重新檢視
相較之下，北部都會區無論在發展、定位抑或在推展進度方面，均比「明日大嶼」成熟得多，優勢更加明顯。
北部都會區內新發展的土地達3,000多公頃，地理上跨越新界西以至東深港口岸經濟帶，2024年的《施政報告》中已承諾未來五年內約有6萬個單位落成，新田科技城用地即將推出，主要基建設施如北環線預計在2034年通車。相較仍處於規劃初期之「明日大嶼」，北部都會區乃更具逼切性，而且規模龐大，推動過程需要政府及商界集中資源作出協調，不宜分心旁騖。
「明日大嶼」當年提出之策略性功能定位，是希望提供額外的土地儲備，打造新的核心商業區。
惟目前作為「第二個核心商業區」（CBD2）的九龍東商業地供應相當充裕，甚至出現過剩跡象，以現有規劃及發展趨勢來看，北部都會區的未來前景，更能配合國家大灣區發展策略及深港融合的需求，作為香港核心的商業及科技中心亦具備充分條件，足以取代「明日大嶼」的策略性定位。
北都更成熟優勢明顯
然而，政府一直未明確表態是否擱置「明日大嶼」，市場對未來土地供應量始終存有不明朗之憂慮，憂慮供應可能出現過剩情況，未免會影響發展商投資北部都會區的信心及熱誠，出價時將趨於保守及審慎，影響整體氣氛。
不擱置恐礙北都投資氣氛
誠然，筆者並非一概否定「明日大嶼」的長遠發展潛力，同時也贊同政府讓顧問完成已撥款的項目技術研究合約，待日後有需要重啟計劃時予以引用。惟當前財政緊縮、資源有限的情況下，既然「明日大嶼」在時機與條件上已難言恰當，政府此時若能果斷宣布擱置，將釋出明確的政策訊號，消除市場上的疑慮，穩定對土地供應的預期，提振發展商對北部都會區的信心與投入更為重要。
統一政策方針奠定基礎
政策之道貴在審慎務實，與時並進，既要看準市場需求，更須合理運用公共資源。擱置「明日大嶼」計劃，專注推進北部都會區，正可統一政策方針、穩定市場預期，為香港未來土地與經濟發展奠定更穩健的基礎。
刊於星島日報