香港土地業權制度改革即將踏出關鍵一步。立法會目前正審議《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》，建議率先在新批土地落實《土地業權條例》，以土地註冊紀錄作為物業業權的最終依據，逐步取代沿用逾一個半世紀的契約註冊制度。新制度籌備數以十年，終見落實契機，筆者深感欣慰，認同政府以循序漸進方式推行新制，既有助業界適應，亦能鞏固業主及投資者信心。
香港雖享有透明高效的法律制度，但土地註冊制度久未更新，是少數仍實行契約註冊制度的普通法地區。契約註冊制度僅能確立註冊文書的優先次序，並不提供物業業權的保證，每次物業交易，買家律師必須追溯至少15年文件以釐清業權，既耗時費力兼成本高，亦有交易風險。
政府早於1988年已成立工作小組研究土地業權制度改革，2004年通過《土地業權條例》，新制規定業權「以冊為準」，凡成功於土地註冊處登記的業主，即可獲得不可推翻之業權保障，惟條例通過至今超過二十年，始終未落實。
新批土地先行有道
筆者擔任《土地業權條例》督導委員會首任委員至今，深明轉制涉及眾多複雜技術及法律問題，現時全港約有290萬份土地登記冊，不少個案業權鏈錯綜複雜，加上新界土地涉及歷史遺留因素，若貿然一刀切轉換，恐引發難以預計之風險。
政府決定採取「先易後難」策略，於新批土地先行，日後透過賣地、私人協約或換地方式批出的土地及其上蓋物業將納入業權註冊體系，取代契約註冊制度。觀乎外地轉制經驗，亦多以循序漸進方式實行，香港「新土地先行」方案實屬審慎務實之策。
彌償上限宜適時檢討
新批土地日後不受逆權管有申索，有效增強業權確定性。新制並設有彌償基金，為欺詐等所造成的業權損失，將提供補償，惟彌償金額上限定為5000萬，恐不足應對商業物業等較高價值物業交易之潛在損失。筆者建議政府適時檢討，考慮提高上限甚至研究撤銷上限之可行性。
制度能否成功，並非單靠立法，配套措施亦需採用得宜。首要是建立有效防詐機制，物業欺詐雖屬罕見，若一旦發生，後果堪虞。修例建議賦權土地註冊處處長於合理懷疑欺詐時加諸限制令禁止註冊，是恰當之舉。政府亦可進一步推動電子簽名及認證，研究區塊鏈技術記錄交易，多管齊下防範欺詐行為。
配套措施關鍵
為了減少過渡期不確定性，筆者建議政府於首個階段成功實施後，便可盡快公布全面轉制目標，並可考慮推出自願轉制計劃，以優惠措施鼓勵現有物業提前轉入新制。
與時並進提升競爭優勢
制度變革涉及地產代理、測量師、律師等多個專業界別，政府應與各專業團體密切合作，設立專門小組處理新舊制度銜接問題，及早訂立實務指引，免生糾紛。同時必須做好公眾教育宣傳，增進市民了解新制優點，如何妥善處理新舊制度轉換之複雜情況，確保持份者充分掌握程序。
推行土地業權註冊制度既為業主提供更確切的產權保障，簡化交易程序，有助減少日後的業權爭議，長遠提升物業市場效率。制度改革並非一蹴而就，需循序推進，審慎磨合。政府於推展過程中需密切監察情況，確保新制臻於完善，為未來全面推行奠定穩固基礎，讓香港於全球市場保持競爭力，持續吸引投資者青睞。
刊於星島日報